為了滿足東港市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展,改善我市基礎(chǔ)設(shè)施落后地段舊城區(qū)的公共利益的需要,經(jīng)東港市人民政府批準(zhǔn),決定對工業(yè)路與興工街交叉口西南側(cè)地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目(以下簡稱本項(xiàng)目)實(shí)施房屋征收。房屋征收部門為東港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,實(shí)施單位為東港市房屋征收服務(wù)中心。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號)、《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關(guān)法律、法規(guī),特制定房屋征收補(bǔ)償方案如下:
一、征收范圍
本項(xiàng)目控規(guī)圖DK2范圍內(nèi)的房屋及其附屬物、臨時(shí)建筑等,詳見工業(yè)路與興工街交叉口西南側(cè)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃圖DK2(或勘測定界圖)。本次征收共涉及32戶,其中住宅房屋20戶,臨時(shí)建筑12戶。
二、征收補(bǔ)償簽約期限
自本項(xiàng)目征收決定公告發(fā)布之日起90日內(nèi)為簽約期限。
三、征收補(bǔ)償方式
本項(xiàng)目涉及房屋及其附屬物等的征收補(bǔ)償,實(shí)行貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償兩種方式,由被征收人自主選擇。
四、房屋及其附屬物等征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定:“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定”。
對于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。
對于未經(jīng)登記的建、構(gòu)筑物(12戶),按照市政府對《東港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于工業(yè)路與興工街交叉口西南側(cè)地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目(隨機(jī)工具廠DK2)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑物認(rèn)定的意見》(東住建〔2023〕165號)文件的批準(zhǔn)意見給予補(bǔ)償。
(一)貨幣補(bǔ)償
1.對于已經(jīng)登記的房屋,由評估機(jī)構(gòu)評估確定補(bǔ)償價(jià)格。如評估的單價(jià)低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)(以下簡稱周邊類似房地產(chǎn))的市場單價(jià),以周邊類似房地產(chǎn)市場單價(jià)計(jì)算補(bǔ)償。
2.對于確定可以補(bǔ)償?shù)呐R時(shí)建、構(gòu)筑物,由評估機(jī)構(gòu)評估確定補(bǔ)償價(jià)格。
3.室內(nèi)裝飾裝修由評估機(jī)構(gòu)評估確定補(bǔ)償價(jià)格。
4.被征收房屋的附屬物由評估機(jī)構(gòu)評估確定補(bǔ)償價(jià)格。
(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償
采取就近安置原則。若就近無法安置,可以在東港市區(qū)內(nèi)選擇位置安置。按被征收房屋原有用途調(diào)換房屋,擬調(diào)換的房屋均為新建商品房(毛坯房)。
1.被征收人選擇在原隨機(jī)工具廠地塊新建小區(qū)安置的:
1.1依據(jù)原房屋所有權(quán)證(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)面積,按1:1.4比例調(diào)換。調(diào)換后的面積小于60平方米的,按60平方米調(diào)換房屋。
1.2擬調(diào)換房屋面積大于60平方米,小于80(含80)平方米的部分,按照優(yōu)惠價(jià)5800元/平方米與售房單位結(jié)算。
1.3擬調(diào)換房屋面積大于80(不含80)平方米的,大于部分由被征收人按市場價(jià)與售房單位結(jié)算差價(jià);
1.4擬調(diào)換的房屋單價(jià)高于周邊類似房地產(chǎn)單價(jià)的,由被征收人自行與售房單位按房屋的全部面積結(jié)算差價(jià);
1.5擬調(diào)換的房屋單價(jià)低于周邊類似房地產(chǎn)單價(jià)的,應(yīng)調(diào)換面積部分由房屋征收部門與售房單位按實(shí)結(jié)算房款,并給被征收人找差價(jià)。計(jì)算方法為:(應(yīng)調(diào)換面積中實(shí)際發(fā)生的調(diào)換建筑面積÷調(diào)換比例)×(周邊類似房地產(chǎn)單價(jià)-實(shí)際售房單價(jià))。
2.被征收人選擇在其他位置安置的:
2.1依據(jù)原房屋所有權(quán)證(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)面積,按1:1.4比例調(diào)換。調(diào)換后的面積小于60平方米的,按60平方米調(diào)換房屋。
2.2擬調(diào)換房屋面積大于60(不含60)平方米的,大于部分由被征收人按市場價(jià)與售房單位結(jié)算差價(jià);
2.3擬調(diào)換的房屋單價(jià)高于原房屋所在區(qū)域周邊類似房地產(chǎn)單價(jià)的,由被征收人自行與售房單位按房屋的全部面積結(jié)算差價(jià);
2.4擬調(diào)換的房屋單價(jià)低于原房屋所在區(qū)域周邊類似房地產(chǎn)單價(jià)的,應(yīng)調(diào)換面積部分由房屋征收部門與售房單位按實(shí)結(jié)算房款,并給被征收人找差價(jià)。計(jì)算方法為:(應(yīng)調(diào)換面積中實(shí)際發(fā)生的調(diào)換建筑面積÷調(diào)換比例)×(周邊類似房地產(chǎn)單價(jià)-實(shí)際售房單價(jià))。
五、唯一住所
唯一住所是指被征收人以無照房屋為唯一住處生活。
(一)唯一住所的認(rèn)定條件:
1.東港市戶籍。被征收人需提供戶口簿復(fù)印件、市公安局出具的常住人口登記表、已婚的提供民政部門的婚姻證明等。
2.被征收人需提供經(jīng)社區(qū)、街辦證明屬于征收范圍內(nèi)的城市居民且連續(xù)居住3年及以上情況屬實(shí)的書面材料。
3.被征收人向房屋征收部門或?qū)嵤﹩挝惶峤晃ㄒ蛔∷暾垥?說明其形成唯一住所的歷史原因。
4.被征收人向房屋征收部門或?qū)嵤﹩挝惶峁┎粍?dòng)產(chǎn)交易中心出具的證明材料,證明被征收人(包括同一戶口簿內(nèi)所有人員及家庭組成成員)確無有照房屋和從無買賣交易房屋的行為。
5.唯一住所必須滿足正常生活所需的條件,如水、電、起居室、廚房、取暖設(shè)施等。
6.唯一住所認(rèn)定需公示,公示期間為10日,公示地點(diǎn)為基層組織和征收范圍內(nèi)標(biāo)志性建筑物等處。公示后無異議則認(rèn)定為唯一住所。
(二)唯一住所的補(bǔ)償辦法:
1.被征收人所居住的無照房屋及其附屬物按下述計(jì)算方法給予貨幣補(bǔ)償。
2.具體計(jì)算方法如下:
2.1原居住面積不足30平方米的,按30平方米給予計(jì)算補(bǔ)償,補(bǔ)償單價(jià)按周邊類似房地產(chǎn)的單價(jià)的80%計(jì)算;
2.2原居住面積大于30平方米且小于等于50平方米的,按實(shí)際居住面積給予計(jì)算補(bǔ)償,補(bǔ)償單價(jià)按周邊類似房地產(chǎn)的單價(jià)的80%計(jì)算;
2.3原居住面積超過50平方米的,按實(shí)際居住面積給予計(jì)算補(bǔ)償,其中50平方米以內(nèi)(含50)的面積,補(bǔ)償單價(jià)按周邊類似房地產(chǎn)的單價(jià)的80%計(jì)算;剩余面積,按評估報(bào)告確定的價(jià)格計(jì)算補(bǔ)償。
2.4 享受補(bǔ)償方案中有照房屋的搬家費(fèi)政策。除此之外,被征收人不再享受補(bǔ)償方案中有關(guān)有照房屋的政策和其他獎(jiǎng)勵(lì)政策;
六、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償
房屋征收部門或?qū)嵤﹩挝痪C合考慮住宅房屋或臨時(shí)建筑等(以下簡稱房屋)被征收前的效益、納稅情況、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素,充分征求被征收人意見,協(xié)商確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);協(xié)商不成的,委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。
停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)商以下列因素和計(jì)算方法為依據(jù):
(一)以工商登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的有效經(jīng)營執(zhí)照,稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的納稅證明為依據(jù),按房屋征收決定公告之日前三年該房屋實(shí)際使用效益的平均值和停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定;
(二)不能提供納稅證明,也無法查實(shí)房屋實(shí)際使用效益的,可以被征收房屋建筑面積、評估機(jī)構(gòu)參照附近類似房屋租金額評估確定的每月每平方米的租金額、過渡期限等因素計(jì)算。
(三)如采用上述(一)、(二)的辦法均無法計(jì)算,可以被征收非住宅房屋及附屬物評估價(jià)的8%為標(biāo)準(zhǔn),予以停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
七、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)
1.臨時(shí)安置費(fèi)
選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?不給予臨時(shí)安置費(fèi)。
選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按房屋所有權(quán)證(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)計(jì)戶,每戶每月800元,在原隨機(jī)工具廠地塊新建小區(qū)期房安置的,簽訂協(xié)議后先給予補(bǔ)償2年的臨時(shí)安置費(fèi),臨時(shí)安置期限到房屋竣工時(shí)再延長12個(gè)月為止;在其他位置現(xiàn)房安置的,一次性補(bǔ)償1年的臨時(shí)安置費(fèi);由房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)用房的,不再支付臨時(shí)安置費(fèi),周轉(zhuǎn)用房的使用期限為1年。
2.搬遷費(fèi)
(1)登記為住宅用途的房屋,實(shí)際也用于居住的,按房屋所有權(quán)證(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)計(jì)戶,每戶給予2000元搬遷費(fèi)。
(2)12戶臨時(shí)建筑,每戶給予1000元搬遷費(fèi)。
(3)用于生產(chǎn)經(jīng)營的住宅房屋和臨時(shí)建筑,被征收人不同意按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償搬遷費(fèi)的,由評估機(jī)構(gòu)評估確定。
3.獎(jiǎng)勵(lì)
登記為住宅用途的房屋,在滿足下列相應(yīng)條件時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì):
自本項(xiàng)目征收決定公告發(fā)布之日起70日內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并搬遷交房的,已登記的房屋,按房屋所有權(quán)證(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)計(jì)戶,每戶獎(jiǎng)勵(lì)一萬元。
選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,自本項(xiàng)目征收決定公告發(fā)布之日起70日內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并搬遷交房的,依據(jù)房屋所有權(quán)證(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)記載建筑面積,每平方米獎(jiǎng)勵(lì)200元。
八、房屋移交、補(bǔ)償費(fèi)用結(jié)算
1.嚴(yán)格執(zhí)行先補(bǔ)償后搬遷的原則。被征收人領(lǐng)取到補(bǔ)償款后搬遷交房。
2.被征收人搬家交房時(shí)應(yīng)與征收部門或?qū)嵤﹩挝缓炗啞督环框?yàn)收單》,注明交房日期。被征收人要保障被征收房屋(包含門、窗、水、電等設(shè)施)完好并自行結(jié)清被征收房屋移交前發(fā)生的水、電、電話等相關(guān)費(fèi)用。
3.征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后,被征收人應(yīng)按約定的時(shí)間將房屋交給征收人集中拆除,被征收人應(yīng)保證房屋水、電、暖、門窗等設(shè)施完好無損,否則按評估價(jià)賠償(包括但不限于因評估損失發(fā)生的一切費(fèi)用)。
4.被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?簽訂補(bǔ)償協(xié)議后,所有征收補(bǔ)償費(fèi)用經(jīng)雙方確認(rèn)無誤后,除獎(jiǎng)勵(lì)外,由房屋征收人一次付清。獎(jiǎng)勵(lì)在被征收人如期搬遷后到房屋征收部門領(lǐng)取,未按協(xié)議約定搬遷的,獎(jiǎng)勵(lì)取消。
5.被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,需征收人支付的購房款由征收人同售房單位結(jié)算;征收人向被征收人一次性付清搬遷費(fèi)、補(bǔ)助、臨時(shí)安置費(fèi)(期房和提供周轉(zhuǎn)用房的除外)、附屬物補(bǔ)償款、差價(jià)款等補(bǔ)償款,被征收人領(lǐng)取到補(bǔ)償款后搬遷交房。獎(jiǎng)勵(lì)在被征收人如期搬遷后到房屋征收部門領(lǐng)取,未按協(xié)議約定搬遷的,獎(jiǎng)勵(lì)取消。
6.被征收房屋所發(fā)生的事實(shí)行為(如所有權(quán)爭議、繼承、贈與、出租、抵押、居住權(quán)、貸款等)由被征收人自行解決并承擔(dān)相應(yīng)法律后果。
九、征收工作要求
1.本次征收按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定,按照決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則,做到依法征收、規(guī)范操作。
2.被征收房屋涉及租賃的,有租賃合同的按租賃合同的約定執(zhí)行;沒有租賃合同的或租賃合同沒有約定或約定不清的,補(bǔ)償給房屋所有權(quán)人,由房屋所有權(quán)人與承租人自行協(xié)商解決補(bǔ)償款分配事宜。
3.被征收房屋存在買賣行為未過戶的,經(jīng)核實(shí)買方已依約支付全部購房款(包括但不限于貨幣或產(chǎn)權(quán)房屋)并持有相關(guān)房屋權(quán)屬證書原件,賣方已將房屋交付買方的,征收人按本補(bǔ)償方案對被征收房屋買受人實(shí)施補(bǔ)償;經(jīng)核實(shí)不滿足上述條件時(shí),由被征收房屋買賣雙方協(xié)商確定補(bǔ)償款及獎(jiǎng)勵(lì)的分配。
被征收房屋涉及離婚分割財(cái)產(chǎn)的,按離婚協(xié)議書的約定或生效法院裁判文書給予補(bǔ)償。
4.房屋征收部門東港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和實(shí)施單位東港市房屋征收服務(wù)中心負(fù)責(zé)征收政策的解釋、咨詢服務(wù)與協(xié)議審簽等工作。被征收人到房屋征收部門或?qū)嵤﹩挝晦k理相關(guān)征收補(bǔ)償手續(xù)時(shí),須持房屋所有權(quán)證(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、其他證明文件等)、土地使用證、身份證、戶口本等相關(guān)有效證件予以辦理。
5.本項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金在房屋征收決定公告前設(shè)立專門賬戶,實(shí)行足額存儲、專戶存儲制度,切實(shí)保障被征收人的合法權(quán)益。
6.本項(xiàng)目征收由房屋征收部門東港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭成立征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組,市政府賦予該領(lǐng)導(dǎo)小組在征收過程中一般事項(xiàng)的決策權(quán),并作出會議記錄,按照會議記錄載明的補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償;重大事項(xiàng)報(bào)請市政府決策。
7.對于在簽約期限內(nèi)未達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的被征收人,征收部門將報(bào)請東港市人民政府作出補(bǔ)償決定后依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
8.本方案只適用于工業(yè)路與興工街交叉口西南側(cè)地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目,由東港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和東港市房屋征收服務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋。